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　大家さんには大きく分けて、「３つのカテゴリー」があります。

そのカテゴリーとは、
　（１）地主系大家さん
　（２）二代目大家さん
　（３）新興大家さん　　　　　です。

　地主系大家さん　には、大きく分けて農家系の地主さん　と、昔から不動産賃貸業を営んできた不動産業者系大家さん　の二通りがあります。
地主系大家さんの特徴は、先祖代々お金持ちの家系が多く、不動産管理業者さんの上顧客です。もともとお金持ちですから、コスト意識よりも地位や面子を大切にし、今でも多くの割合を占める、いわば賃貸業界の「常識派」と言えるでしょう。

　次の二代目大家さん　ですが、どちらかというとサラリーマンとの兼業の場合が多く、
「仕方なしに・・・!!」
「本当はしたくないのだが・・・!!」という意識を持っている方が大勢でした。しかし、最近は将来不安や年金不安も手伝って、一生懸命、大家業に打込む方が増えています。

　今、注目されているのが、三番目の「新興大家さん」と呼ばれる方たちです。
このカテゴリの大家さんは、そもそも「資産」を持ち合わせていませんでした。しかしながら、金余りの時代背景を味方とし、不動産投資のテクニックやノウハウを駆使し、「時間的ゆとり」と「金銭的なゆとり」を手に入れるために、急速に資産取得し始めています。
それだけならまだしも、情報処理能力の高い彼らは、今まで賃貸住宅の「常識」という枠を飛び出し、常識的な大家さんもビックリするほどの高稼働率を維持し続けています。

「今まで資産を持っていなかった人たちが成功し、常識を信じ続ける昔ながらの大家さんが苦戦している!!」　このような現実が浮き彫りになり始めました。  

　それらの非常識な大家さんと常識を信じ続ける大家さんの「違いをもたらす違い」とはいったいなんなのでしようか？

　今、政治を見るまでもなく時代は大きな変革期です。時代が大きく舵を取る変革期において、今までの賃貸住宅業界の常識を信じ続けるのは危険です。

　たとえばあなたの唯一の味方であると思っていた（いる）不動産管理会社の業界は、物件がいくら増えようが品揃えが増えるだけで、あなたほど困らないのです。
確かに、あなたの前では「大変です!」というでしょう。しかし、この業界は今後、大手フランチャイズの寡占化が進むだけで、来店客数が変わらなければなんともありません。

　また、　「あなたの土地活用を援助します!」と親しげに近寄ってくる建築業者。
建て続けなければ自らが潰れてしまうため、あなたが将来どうなろうが関係なく建て続けなければなりません。
確かに、　「３０年間家賃保証してくれるから大丈夫!」だと　都合の良い勘違い　をされている方もいることでしょう。しかし、現在の法律では「家賃保証」は「家賃保証をしてくれる期間だけを保証」しているだけです。あなたの収入である「家賃の額」なんて保証してくれていないのです。その証拠に、全国で数千件も繰り広げられている裁判で、ほとんどの大家さんが悔し涙を流しています。

　さらに、不動産を取り巻く専門家と呼ばれる人たち　はどうでしょう。
銀行は自らの生き残りに必死で、とても大家さんのライフスタイルよりも担保の保全だけで手一杯です。また、弁護士、税理士、司法書士などの専任業務の士業の方たちは、自らの事務的な手数料稼ぎが主な目的になってしまっています。

　★　誰もあなたを守ってくれないのです。

　実は、少子高齢化で賃貸業界がこれから急激に縮むこれから、真剣に大家業に取り組まない人たちの淘汰が始まっています。
そう、経済用語で言う「市場原理主義」です。
「市場原理主義」とは、　「強い者が生き残り、弱い者が負ける時代」です。もっというなら、　「ほんの少数派の勝ち組と大多数の負け組」に分かれます。

　ですから、あなたは「経営環境に柔軟に対応できる大家さん」に変わる必要があるのです。

　「情報社会」とは「知識が価値を持つ時代」です。

「知っている人はドンドン得をし、
　　　　　　　　　知らない人はドンドン毟られながら落ちていく・・・!!」

それが「情報社会の真実」です。

　しかし、　「違いをもたらす違い」が何なのかが分かれば、手の打ち方も分かります。そっくりそのまま真似をすれば良いのです。

　そんな勉強熱心なあなたのために、７月１１日（日）午後1時から　岐阜県多治見市で、木内淑規（きのうちとしのり）が、岐阜県多治見市の大家塾でセミナー講師を務めます。

第１部は、
「大家業は俺に任せろ！金持ち大家さん（R）になるための戦略的思考法」

第２部は、
「やってみて初めてわかった戸建賃貸経営の真髄！
　　　　　　　　　　　戸建賃貸で失敗しない為の究極の考え方スペシャル」 

　私は、昨年９月に本を出しました。　「賃貸サバイバル時代を生き残る!!地域一番「オンリーワン物件のつくり方（ソフトバンククリエイティブ社）」です。
そもそも、この本は一般的な賃貸住宅というコモディティから、差別化（専門化）し、際限のない家賃価格競争から逃れる戦略を書き記したものです。おかげさまで、インターネット書店アマゾンにおいて、　「アパート・ビル経営」部門で１位を奪取することができました。

　出版後、全国各地から講演依頼を頂き全国行脚をしてきましたが、今回、ご縁を頂き、岐阜県多治見市へ出前出張講座を開く事になりました。

　お誘いあわせの上、ぜひ、ご参加ください。

　　　　　　　　　　　　　ご予約フォーム

※　申し込み先はウェルライフ徳島になります！

【追伸１ 】

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【追伸２ 】

▼当日、所用で参加できない方は、下記から私の本を１冊ご購入ください。
（これからの賃貸住宅業界での生残りのヒントが満載です）
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最近流行のデザイナーズ戸建賃貸の情報や、営業マンの一押し物件情報、ロケーション抜群な物件情報、激安家賃物件情報など、徳島の不動産のことならてんこ盛り。また、公共機関をはじめ、お引越し便利サイト、各種便利サイトやゴミカレンダーまでを網羅したリンク集など。あなたの暮らしをサポートします。

都会には都会の暮らし方があるように、南国で自然の宝庫の徳島には徳島の暮らし方があるのは当然。「阿波スタイル」で徳島県人、「阿波っ子」らしい暮らしを探してみませんか？

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２００９年９月１６日（水）から１９日（土）までの４日間開催した、拙著『賃貸サバイバル時代を勝ち残る！地域一番！「オンリーワン物件」の作り方」のアマゾンキャンペーンが無事終了した。開催途中、本に挟んだ「読者プレゼント」のURLがアクセスできなてというトラブルがあるもスグに対応！おかげさまで、「アパート・ビル経営」部門でなんとか１位を獲得する事ができた！２位の勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方 　工藤一善 氏(著)  、満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略 (単行本) 石原 博光氏 (著) 　のお二人とも私の面識のある人達で、ここ数ヶ月確実にランクインしている。内容もとても深く、ともに実践本としては参考になる書籍。
政権は交代したが、政府や官僚に頼らずこれからは「自己責任の時代」 。「情報社会」とは「知識が価値を持つ時代」。「学ぶ人はどんどん先回りが出来、そうでない人はどんどん毟られ続けていく時代」。そう思えばやはり一生勉強し続ける事大切な事なのかも知れない！

「不動産投資」カテゴリでは２位。

このカテゴリでは勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方 　工藤一善 氏(著) に敵わず。

（※画像をクリックすると拡大画像がご覧頂けます）

「大家カテゴリ」では４位。

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【アマゾンキャンペーン終了時ランキング】　２００９．９／２０　８：００
●Amazon.co.jp 総合ランキング: 本 - 69位

●各カテゴリー内でのランキング：

  1位 ─   本 > ビジネス・経済・キャリア > 産業研究 > 不動産 > アパート・ビル経営
11位 ─   本 > 投資・金融・会社経営
"アパート経営" 3,684件中　  ２位
"不動産投資" 　2,452件中　 ２位
"不動産業"　　 5,265件中　　６位
"大家"　　　　　 4,036件中　　４位
"アパート"　　 11,764件中　　６位
"不動産"　　　15,607件中　２８位

『賃貸サバイバル時代を勝ち残る！地域一番！「オンリーワン物件」の作り方」

アパート専門メーカーやハウスメーカーは、建てる前にはいい事ばかり言うけど、建てた後は知らん振り。あたっているかも知れません。たとえば、「家賃保証」。「家賃保証します」と言ったところで、全国で大家さんと訴訟にまで発展するケースが続発しています。このままでは、世帯数が減少し始める２０１５年までに、「家賃保証」は大きな社会問題化するでしょう。

このように、大家さんがアパート経営の裏側を知らないために「アパート経営なんてするんじゃなかった」という事にもなりかねません｡そんな事にでもなれぱ、「土地活用」どころか「土地を失う土地活用」という､最悪の悲劇にまで発展してしまう可能性だってあります｡しかし､安心して下さい｡このホームページに出会ったあなたは、必ずアパート経営で成功することがが出来るようになります｡]]> 誰も言わないアパート経営の本当のリスク

新築アパートの建築を思い立つきっかけは、人によってさまざまです。

　「多額の相続税を払うぐらいなら・・・」
　「年金代わりに・・・」
　「今の収入にプラアルファがあれば・・・」

中には、 「営業マンが頻繁に来るので、ついホロリと・・・」と言う人もいるかも知れません。

しかし、ここであえて言いたいと思います。

「地方において、新築のアパート経営ほど難しいものはありません！」

それもそのはず。これから地方は人口が減少していきます。イヤ、既に始まっています。現在、唯一アパマン経営を支えている核家族化による世帯数の増加も、数年後には減少に転じます。つまり、地方では今後加速度的にお客さんが減りだすわけです。

また、平成６年から減少の一途をたどり半減した持家着工件数と正反対に、ここ６年はアパート・マンション建築が毎年５０万戸も増加し、供給過剰になっています。にもかかわらず、本業が立ち行かなくなった企業まで、自らのノウハウを武器に、その人脈や経営体力を駆使して参入してくる始末です。

これからのアパマン経営は、入居者獲得大競争時代に突入するのは間違いありません。

アパート経営の最大の問題は、大家さんが「失敗するまで自らの損失に気づかない」点です。この事は、建築会社はもとより、銀行、不動産会社は決して話そうとしません。イヤ、話せないといった方が良いでしょう。

例をあげてご説明します。

あなたが時価５千万円の土地を持っていたとします。現在の相続税の控除額は５千万ですから、それ以外の資産額も含めると相続税がかかるのでアパート建築を思い立ちました。負の資産（借金）で資産を相続税対象額を圧縮しようという作戦です。そして、建築会社に勧められるまま、１億円で建物を建築しました。土地と建物の合計資産は単純に１億５千万円、借金は１億円です。

そのアパートの年間家賃収入を、満室の場合で仮に１千万円と仮定します。この場合の表面利回りは１０％です。一般的なアパート専業メーカーが勧める７％前後のプランと比べてもマズマズといったところです。ただし、それは満室経営が続いた場合であって、仮に入居率が６０％程度しかない場合は表面利回りは６％になり、銀行金利、その他税金や経費を支払った後、あなたの手元に残るお金はほとんどありません。おそらく、銀行への返済もおぼつかなくなるでしょう。

この不安に付け込むのが「家賃保証会社」です。　「家賃保証するから安心です。銀行通帳を眺めているだけで大丈夫です」　このように耳元で囁き、お目当ての受注を促します。しかし、業界の裏も表も知っている立場から言わせてもらうと、この「家賃保証」ほど大家さんにとって危険な契約はありません。ココでは詳細は述べませんが、現在の「家賃保証制度」とは「家賃を保証する期間を保証」しているだけで、決して家賃額を保証してくれるわけではありません。あなたが勝手に勘違いしているにすぎません。全国で３千件も起こっている訴訟がそれを物語っています。

話を元に戻します。

実はあなたにとっての大問題はココからなんです。

あなたは、多額の借金を支払わなければならないにもかかわらず、物件を見れば空室だらけ。にもかかわらず、半径１km以内には目を見張るほどの新築物件が次から次へと建ち出しました。そのような光景を垣間見るあなたは、不安になって枕を高くして寝られないばかりか、胃は痛くなり、家族と喧嘩の毎日。いっそのこと、こんな状態から逃げ出したいがためにしぶしぶ売却を考えます。

しかし、中古の１戸建て住宅と違い、アパートやマンションなどの収益物件と呼ばれる不動産を買う人は限られます。一般の人は先ず手を出しませんし、食指を動かすのは不動産投資家と呼ばれる人だけです。だから、圧倒的に数が少なすぎます。そして、これらの不動産投資家は、決して土地＋建物価格では買いません。収益還元法という尺度を使い、実質の年間家賃の１０倍以下でしか買いません。

例の場合ですと、満室でも家賃の１０倍の１億円。入居率６０％であれば、６千万円が上限です。

なにかおかしいと思いませんか・・・？

確か、あなたの頭の中では、土地５千万＋建物１億円の合計１億５千万の資産だったはず。仮に建物は登記したので７０％に下がったにしても、７千万円＋５千万の合計１億２千万のはずです。１億２千万の資産が、半値の６千万。これでは「土地活用」でなく、「土地を失う土地活用」としか言えません。他人に土地をタダであげるのと同じです。

アパマン経営は長期事業です。多額の借入金を使って乗り出す人も多いため、途中で引き返そうとしても難しいのが現状。アパートやマンション経営の真のリスク。そう、あなたが失敗するまで、決して損失がわからない点です。すなわち、うまくいかなかった場合の「出口戦略が閉ざされた投資」なのです。

安易な考えで大家業に参入するのは危険！

昔から、「お金持ち」になるには「金貸し」か「大家さん」になるのが確実だと言われています。どちらも、他人の時間がお金に換わる点では同じです。毎月の収入が少なくても、確実に毎月安定した継続収入が発生します。

しかし、一般の人が「金貸し」になるのは容易ではありません。合法的に銀行を開業しようとしても、その許認可の複雑さと官僚の事情で、まず不可能でしょう。一方、大家さんには比較的カンタンになることができます。土地と借金をものともしない神経であればカンタンです。

しかし、時代は変わりました。これから縮小する地方社会では「建てれば儲かる！」という安易な考えで大家業に参入するのは危険です。今までアパート・マンション建築の裏も表も知っている立場からあえて言わせてもらうと、これらの神話ともいえる常識を鵜呑みにしている事が、いかに危険な事か・・・！

ここまでは、新築アパートやマンションの持つ、誰も言わない大家さんのリスクをお話しました。これから成功する大家さんは、今までのアパートやマンション経営の常識を、まずは一度捨てる事が大切です。 では、これから大家さんにとって厳しいサバイバルの時代を生き残る為に大切なポイントを、順序立ててお話していきたいと思います。

　>> 続きはコチラ

　　　　「車検」か・・? 「ベンツ」か・・?

これからのアパート・マンション経営は、大家さん同士の入居者獲得合戦が始まります。そう、「みんなで渡れば怖くない!!」から、「みんなで渡ればお陀仏!!」といった具合です。さらに地方では、プロとも呼べる不動産業者さんだけでなく、まったくの異業種からアパマン経営へ参入するケースも増えています。また、それだけでなく、地方でもバンバン建った分譲マンションが競売に出されるケースも多くなり、さの物件が不動産投資家などにより賃貸に回ってくるでしょう。いずれにしても、大家さんは今後、人任せでは決してうまくいかないのが現実です。

なにか費用のかからない良い差別化方法はないのでしょうか・・?

今回、ご紹介する事例は「嘘のようなホントの話」です。

その物件の所在地は、地方の中の地方にもかかわらず、アパートが多数隣接する地区です。周囲には、大手ハウスメーカーやプレハブメーカー、アパマン専業メーカーさんの物件が目白押しです。しかも、新築にもかかわらず、満室になっていませんでした。良くて８０％、悪くて５０％以下と、悲惨としかいえない状況でした。

しかし、そのアパートはペット対応にし、駐車場のアスファルト表面に「犬の顔」を描く事で、周りの空室物件を尻目にスグに満室になってしまいました。

最近のアパマンは、外構にお金をかける傾向があります。メラビアンの法則では、人間の購買意欲を高めるには見た目で８０％だと言われています。ですから、今後アパマン企画を進めるうえで、決してこの法則を忘れてはいけません。

今回、弊社が施工した外構工事をご説明します。

	このアパートは、アパート経営のベテランとも言えるオーナーによる企画物件です。建築は関西系大手ハウスメーカー。ベージュを基調とした外壁と、赤色系煉瓦の屋根がコーディネイトされたお洒落な物件。 まず目を引くのがドックランを配した駐車場兼中庭です。通路と車道を分けるピンコロ石のカーブが、中庭の広がりを感じさせます。中庭の中央西に配置されたドックランには、天然芝を植えています。そして、その入口には煉瓦のミックスがデザインされたドックシャワーのラウンドタイプ。飼い主が散歩の後、犬の足をあらうための設備です。 その他にも、さまざまな入居者を引き付ける要素があります・・・。 まず中庭にはシンボルツリー「シマトネリコ」が植えられています。その横にはドックシャワーとコーディネイトされた同じデザインのベンチを２基設けています。その横の花壇の植栽の間には、素焼きのイルミネーション外灯を配置しています。 入口には、ペット対応マンションらしく、自然石アート舗装で「犬の顔」を設置しました。この工法は、　「アスファルト表層工の模様化工法」として特許を取得しています。 自動車を置くための駐車スペースは、赤褐色のスタンプコンクリートで施工しました。スタンプコンクリートとは、従来の土間コンクリートにさまざまな色の顔料を散布後、オイルステインを塗った樹脂性のスタンプで模様をつける工法です。駐車場の区画には曲線のスリットを入れ、タマリュウとマサ土でお洒落に仕上げました。 不動産管理会社によると、あまり賃貸需要が旺盛でない地区でも、最近アパートの供給が増えているそうです。そして、大家さん同士、また物件同士で、入居者獲得が熾烈になる中で空室が沢山出てきているそうです。しかし、このアパートは、完成前にすべて満室になりました。 自然石アート舗装は、従来の自然石舗装の半額程度の費用で出来るアパートやマンションの差別化戦略として、大変有効です。

　>> 続きはコチラ

　　　「今までの常識だった真っ黒なアスファルト舗装から「自然石アート舗装」へ・・・。」

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