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住宅用地の購入の流れ

不動産の資金計画

不動産購入の流れは、 

【 資金計画 ⇒ 情報収集 ⇒ 現地確認 ⇒ 売買契約 ⇒ ローン契約 ⇒ 残金清算・物件引渡し ⇒ 入居 】 です。

まず、購入前に「無理のない資金計画」を立てて下さい。
その第一歩は、なんといっても「ライフプランニング」です。

まず、あなたはご自身とその家族の「人生設計」を真っ白な紙に書き出して下さい。

そして、それをエクセルに落とし込んで下さい。

「ライフプランニング」は、 1)現状分析、2)将来計画、3)将来分析 の順番で進めていきます。

① まず資産のたな卸し

まず考えなければならないのは、 「今あなたにはどれぐらいの資産があり、そして、どれぐらいの負債をもっているのか?」を 調べてみて下さい。

銀行通帳、郵便貯金通帳を片っ端から集め、土地をお持ちの方は、路線価図、固定資産税評価証明書などで調べます。

次は 自動車の価値 を調べましょう。中古自動車買取センターまで出向き、査定してもらえば良いでしょう。

② 次に負債を調べる

銀行のキャッシング残高(サラ金なみの金利です)はありますか?

土地をローンで購入した人は返済残高(できれば元金残と金利残)を調べて下さい。

また、自動車を持っている人は、マイカーローン返済残高(できれば元金残と金利残)もあわせて調べて下さい。

おそらく、ローンの価値と残高を見比べるとビックリするでしょう。

それは、メーカーや業者の儲けが入っているからです。

今の日本は、ほとんどの国民が「芸能人化」しつつあります。

生活に見栄やかっこよさを追求する人ほど、企業のカモにされるのが現実です。やはりテレビを見すぎるのも考えものです。

話を元に戻します。
ここまで調べたものを、下記の 「資産・負債一覧表」 にまとめて下さい。

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かなり負担を感じるようであれば、全てのローンを金利の安いところへ借り替えましょう。

気をつけたいのは 「カードローン」 です。

カードローンの金利は非常に高く、住宅ローンの事前審査の前に返済するか圧縮するかなどの方法でなくしておくのが賢明です。そうしないと住宅ローン審査に引っ掛かります。

また、あわせて 生命保険 も調べて下さい。

住宅ローンには「団体信用保険」加入が条件になっている場合があります。あわせて見直してください。

③ 「ライフイベント表」を作る!

次は「ライフイベント表」です。

「ライフイベント表」というのは、 家族のそれぞれが将来必要になりそうな資金(アバウトで良い)を、その年齢毎に一覧表にしたもの です。

将来発生しそうな支出を金額的に予想、確認することで、いつどれだけ資金が必要かがわかります。

貯蓄やマイホーム取得の目指すべき目標が、このライフイベント表によりかなり設定しやすくなります。

まずはスタートを決め(資産と負債のたな卸し)、経済的な予測を立て、プロセスを考えるのが良いでしょう。

「ライフイベント表」には次の項目を盛り込みます。

          • 子供の教育資金
          • 住宅資金
          • リフォーム資金
          • 車の購入(買換)資金
          • 旅行資金
          • 老後生活資金
教育資金、老後生活資金などはかなりの金額を占めます。

よく聞かれるのが、「ライフイベント表の項目は分ったのですが、それぞれの目安みたいなものはあるの?」という疑問です。「教育資金の目安」を次の表を参考にされて下さい。

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公立で全て大学まで通った場合、1人当たり815万円です。文系の私立で全て大学まで通った場合、2073万円です。

これは「教育資金」だけの話です。通学費や部活費、食費や服飾費などは含まれていないので注意が必要です。

④ 住宅費

前提条件によって変わってきますが、賃貸と持家、一生涯にかける住居費は大差ありません

例えば、土地と建物で2300万円の新築マイホームを購入したとします。購入にあたっては、仲介手数料や登記費用、火災保険料、引越し費用、カーテン、エアコン、家具家電購入費などの諸費用が必要です。

諸費用は、だいたい物件価格の10%弱(6~7%)です。2300万円の物件だと諸費用が約150万円。総額2450万円。

2450万円全額ローンを組んだ時、35年返済(420回)、ボーナス返済なし、当初10年(1.39%)、4年以降(2.95%)

当初10年間の月額返済額: 73,702 円
10年目以降の月額返済額: 88,044 円
返済総額:35,257,605 円
利   息:10,757,605 円

さらに、これに月額1~2万円土地建物の固定資産税と都市計画税、火災保険、自分の建物なので維持修繕費がかかります。

この費用はアパート暮らしでは大家さんが負担しているものですが、マイホーム購入になるとあなたが負担しなければなりません。

仮にその費用を2万円すると、2万円×420ヶ月(35年)=840万円。

先の総返済額と合わせて、4,365万円の総支払い額になります。

これを月数で割ると、4,365万円÷420ヶ月=103,947円/月になります。

「家賃並で買える!」と新聞広告には書かれていますが、その裏にはこれだけの費用がかかるのがマイホームです。

⑤ キャッシュフロー表

これをキャッシュフロー表に書き込んで見てください。

住宅ローンを支払いながら、子供教育費は捻出できましたか?また、生活は成り立ちますか?

決して、将来において給料があがるだろうなどという「だろう」はやめましょう。住宅ローン破たんしてしまえば元も子もありません。

また、ボーナスを当てにした返済計画は考えないのが無難です。給料以上に浮き沈みがあるのがボーナスですので危険です。
さらに、どのくらいの期間で支払い終えたいかを決めて下さい。

例えば、サラリーマンなら定年前を目安にするのが良いでしょう。

自営業者の方も同時期を目指すのが望ましいでしょう。

年収(手取り)に占める返済額の割合を「年収負担率」と言います。

理想は2割ほどと言われています。

住宅ローンは、数十年という長期的な借り入れになるので、万が一の時のために毎月の返済金額は低く設定しておくのが無難です。

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不動産情報の集め方

不動産会社の物件情報や新聞広告・住宅情報誌などから情報を集めます。

新築マンションの場合はこの方法が有効です。

中古マンションを購入する場合は、まずエリアを決め、そのエリアの中古マンションの中から物件を選ぶ方法が良いでしょう。

既存の建物があるという利点を活かす物件探しの方法です。

ご希望のお住まいをより早く見つけるために、ダイヒョウ株式会社ではお客さまにご希望条件のご登録をお奨めしています。

物件の資産価値、お客さまのご予算、ご購入の目的に合わせ、物件をご提案、たとえば資産価値の観点から評価して、お客さまにとって価値ある不動産をお見立てしています。

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不動産広告の見方

不動産の販売広告には物件の大切なことが記載されています。よく読んで物件の状況を把握できるようにされて下さい。

わからない場合は不動産会社の担当者に尋ねれば丁寧に教えてくれます。疑問に思うことを曖昧なままにしないことが、トラブルを防ぐコツです。

以下に項目ごとに注意したいことをまとめてみました。

【所在地】
地番表記と登記番号表記の2種類あります。登記番号表記は入居後の地番と異なる場合があります。

【交通】

1分あたり80mで計算されています。1分未満の端数が生じたときは1分として計算。信号の待ち時間や、坂道にかかる時間は含まれません。

【地目】

敷地の姿を表しています。住宅なら宅地と表記してあります。

【用途地域】

周囲の住環境がわかります。例えば商業地域は駅前の賑やかな雰囲気、準工業地帯には近くに工場があることも。閑静な場所を望む人は住居専用地域と表記してあるエリアを選びます。

【建ぺい率・容積率・敷地面積・建築延面積】

これらは建物面積と敷地面積の関係を示します。敷地面積×建ぺい率=建築面積。敷地面積×容積率=建築延べ面積。建ぺい率や容積率は地域によって異なります。土地を買って家を建てる場合は注意をしましょう。また、㎡を坪に換算するのは、㎡面積に0.3025を掛けて下さい。逆に、坪を㎡に換算するのは、坪面積を㎡に換算するのは、坪面積を0.3025で割って下さい。

【総戸数・販売戸数】

新築なら総戸数から管理事務室を除いたものが販売戸数です。集合住宅は30戸ほどの戸数からが望ましいといえるでしょう。区分所有の数が少ないと集合住宅としての維持管理に費用がかかり過ぎることがあります。

【専有面積】

広告に掲載してあるのは「壁芯面積」。壁の中心から計算した面積です。それで実際の広さより広い表示になっています。でも、所有権を登記する面積は壁と壁の内側「内法面積」です。税金の優遇措置は、登記面積をもとに行われます。

【管理費・修繕積立金】

区分所有建物の場合、マンションの維持管理のための費用は月額で徴収されます。戸数が少ないと費用がかかります。管理費が低すぎる場合は、補修工事を行なう時に別途に費用の徴収があるときもあるので注意が必要です。

【管理形態】

管理の方法を表示。管理会社を表示。常駐か巡回か、また自主管理か委託型の管理かを確認します。


不動産購入の諸費用

不動産購入時の諸費用は物件により金額が異なります。固定資産税の評価額によって変化します。

<購入時にかかる諸費用と頭金>

住宅の購入時には、頭金、住宅ローンの借入費用、登記費用など、物件価格の他に費用がかかります。これらを一般的に諸費用といいますが、基本的には現金で準備するのが良いでしょう。頭金+諸費用+引越し代=不動産購入の自己資金です。

<現金で支払う費用>

契約・登記関係

印紙税・登録免許税・登記手数料・仲介手数料

住宅ローン関係

印紙税・登録免許税・登記手数料・融資手数料・
団体信用生命保険特約料・火災保険等の保険料・保証料

その他

新築の場合は修繕積立金・新築戸建の場合水道負担金など。後日に不動産取得税。

<不動産契約・購入前に準備する書類 等>

          • 実印 印鑑証明書 住民票 住民税課税証明 運転免許証またはパスポートなどの身分証明。
          • 収入証明書類
          • 源泉徴収票 (給与所得者)
          • 住民税決定通知書または課税証明書(給与所得者・会社役員)
          • 確定申告書(給与所得以外の所得を申告されている方)
          • 納税証明書(個人事業主)数期分

不動産購入時によくある質問

● 住宅ローンを組めるでしょうか?

【答え】一定の収入が継続してあり、金融機関の審査を通れば収入に応じた住宅ローンを借入できます。他に借り入れ金があると希望する金額の融資が受けられない場合があります。

● 自己資金はどれくらい必要でしょうか?

【答え】自己資金は、頭金と諸費用の合計です。中古マンションなど中古住宅はへの融資は物件価格の8割ほどとなっています。新築マンションなどは100%の融資となる場合もありますが、借入金には、利息が発生しますので、不動産購入はなるべく多く現金を使用することをお奨めします。

● 住宅ローン、変動金利と固定金利、どちらがいいでしょうか?

【答え】金利の上昇時期は固定金利、金利の下降時には変動金利です。

● 住宅ローンの上手な返済方法はありますか?

【答え】借り入れ元金の一部を返済する「繰り上げ返済」をおすすめします、方法には2つあります。主流は1の期間短縮タイプです。

                    1. 返済額は変更しないでローン期間を短縮。
                    2. 返済額を変更してローン期間はそのまま。

● 「月々わずかな返済」と、広告に書いてありますが?

【答え】ボーナス併用払いになっていないでしょうか。今の時代はボーナスをあてにした返済方法はあまりお勧めできません。また、支払い期間が長くなっていませんか?その場合は月々の返済額低くなります。
数十年の返済期間で見ると、ずいぶん多額の費用を不動産に投入することになります。


不動産購入・不動産保有時の税金

1.印紙税

契約書(不動産の売買契約書・住宅ローン借入のための金銭消費貸借契約書)に規定の印紙を貼って消印します。
不動産売買契約書なら 1千万円超5千万円以下 1.5万円・5千万円超 1億円以下 4.5万円
金銭消費貸借契約書なら1千万円超5千万円以下 2万円・5千万円超 1億円以下 6万円

2.登録免許税

不動産を購入すると所有権移転登記や所有権保存等をします。その登記にかかる税金です。購入した不動産の所有を第三者に証明します。税率は登記の種類によって違いますが、課税標準(固定資産税評価額)×税率となります。また金銭消費貸借契約をした時は抵当権設定の登記を行ないます。
※所有権の保存・抵当権の設定の登記を依頼する場合司法書士の手数料等が必要です。

3.不動産取得税

不動産を取得したときにかかる地方税です。税額は固定資産税評価額の4%が原則です。が平成18年3月31日までは3%の税率です。一定の要件を満たす住宅の場合は課税標準のから控除があります。不動産購入後しばらくすると納税通知書が送られてきます。

4.消費税

仲介手数料・住宅ローン事務手数料・建物購入代金(個人が売主で自宅を売却する場合は課税されません)。土地は非課税です。

5.固定資産税と都市計画税

毎年1月1日時点での登記簿上の所有者に対して課税されます。中古マンションを購入する時は一般的に日割りで清算します。

ダイヒョウ株式会社

徳島県知事許可(2)2765号

〒779-3208 徳島県名西郡石井町高原中島452番地

Email: office@daihyo.co.jp

社団法人 徳島県宅地建物取引業協会

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