ダイヒョウ㈱の不動産管理システム

≪ 貸したい方へ ≫

弊社は、アパマン経営コンサルタントを主な業務とする「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」および「ウェルライフコンサルティング」を運営しています。「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」のミッション(Mission)は以下のとおりです。

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「徳島 大家塾」のミッション(Mission)

不動産運用を軸としたファイナンシャルアドバイザーのプロとして、人々がより豊かで明るいライフプランを実現していく為に、正しい情報・革新的なノウハウを提供し、一生お金のために働かされないよう、安全で強い資産運用づくりの実行援助を行う。また、正しいノウハウ普及のために不動産運用専門のファイナンシャルアドバイザーとして代表的な存在になる。

>> 徳島 大家塾


インターネットの普及により、「徳島 大家塾」の活動の場は徳島県だけに納まらなくなってきました。「木内淑規(きのうちとしのり)の大家塾」」の会員は、全国で300名を突破し、毎月、会員様に郵送でお送りする月刊ニュースレターだけでも相当な数になっています。その「ウェルライフコンサルティング」のミッション(Missionは次のとおりです。


「ウェルライフコンサルティング」のミッション(Mission)

オーナーの事業を成功に導く為に、常識に囚われず、常に期待を超えた情報・サービスを提供し、親身になって徹底的にサポートを行う。その結果、「幸せな金持ち大家さん」を数多く輩出し、賃貸市場活性化の原動力になる。ただし、「金を払ったんだから全部やれ、俺は何もやらん!」と、未だアパマン事業を片手間ビジネスと考え、自分の事業に関して常に研究する情熱のない方への無意味なノウハウの提供は絶対にしない。

>> ウェルライフ・コンサルティング


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★「徳島 大家塾」では、徳島県において2ヶ月に1回、「実践!金持ち大家塾(徳島校)」を開催しています。今までに徳島県で数十回、出前セミナーも含めるとゆうに100回に迫る回数のセミナーを開催してきました。そこに寄せられる大家さんの悩みはさまざまです。しかし、その中でも突出して多いのが「空室問題」「入居者トラブル」です。また、それに続いて多いのが「相続」に関しての悩みです。

「徳島 大家塾」では、全国の会員さんからの相談に対応する為、毎週木曜日に電話相談日を設けています。そこに寄せられる多くの大家さんの生の声は悲痛極まる内容のものも含まれます。さまざまな種類の問題に対処する為、有限会社ウェルライフ徳島では「専門家ネットワーク」を構築しています。税理士、弁護士、土地家屋調査士、司法書士、行政書士、建築士などの士業の方をはじめとし、ファイナンシャルプランナー、生命保険、損害保険、家賃滞納保証会社など、アパマン経営に関するありとあらゆるプロ集団です。

 >> 会員サポート内容についてはコチラ

これからの日本は、少子化による賃貸住宅市場の収縮が予想されます。さらに、入居者の雇用先である大手中堅の製造業は国際競争力強化のために、どんどん海外に工場を移す時代です。そう、入居者の所得も減少していくのです。

その結果、大家さん同士で入居者獲得大戦国時代を迎えるのは必定です。

現金で物件を調達した大家さんならまだしも、多額の借入金でアパート運営している大家さんであればあるほど苦境に陥るのは目に見えています。

いくら立派なアパマンを建てたとしても、「入居者がいなければ絵に描いた餅」でしかありません。やはり、入居者を獲得できて初めてアパマン経営は成り立つのです。


●不動産を貸したい時は何なりと『ダイヒョウ株式会社』へご相談ください。

マンション・ビルを建築中の方、 マンション・一戸建て・ビルに空室がある方、転勤することになり自宅を貸したい方、 投資用のマンションを運用したい方は、ダイヒョウ株式会社へご相談下さい。

ただし、その管理手法は他社と違います。

ダイヒョウ株式会社は他の多くの管理業者とは一線を画し、インターネット、電話、問合せ以外では「客付け業務」を行いません。ですから、通行客を取り込む店舗は持ちません。あくまでもコンサルティングというポジションを明確にし、お預かりした管理物件の情報は同業者にフルオープンにします

その理由は、仲介手数料中心のビジネスではどうしても店舗などの経費が多く係ってしまい、報酬を多く得なけれぎならないため、情報を囲い込まなければならなくなるからです。これを業界では「報酬分かれ」とか「両手」といいますが、ダイヒョウ株式会社ではより物件の露出度を高めて戦略的に入居者を獲得し、大家さんの成功を一番に考えたい為に、店舗を持たず、多くの同業者の方に情報をフルオープンにする非常識な方法を実践しています。


●面倒な管理業務を、オーナーの代理人としてダイヒョウ㈱が行います。

一口に管理業務と言っても、その業務は多岐に亘ります。

(1) 入居審査申込書

入居者与信

滞納保証システム

(2) 住宅家財保険(損害保険)

保険会社

(3) 契約書作成

重要事項説明 連帯保証人承諾書 定期建物賃貸借契約書(再契約型)

(4) 苦情処理業務

(5) 退去処理業務

(6) 滞納処理業務

(7) 契約更新業務

①借主とのトラブルなどのご心配は要りません。

貸す方の代理人として、借りる方からの連絡を取り次ぎます。

②長期転勤もご心配は要りません。

貸す方の代理人として、貸室の運営をお引き受けいたします。

③賃料の滞納もご心配要りません。

入居審査の基準を設けており、優良な賃借人をご紹介します。厳しい入居基準を設けています。また、各種家賃滞納保証制度もお使い頂けます。

④数ヶ月だけ家を貸したい、3年間だけ貸したいなどのご希望に合わせる契約も可能です。

⑤定期借家契約(再契約型)を推奨します。

ダイヒョウ株式会社では、入居者との契約に普通賃貸借契約でなく定期借家契約を採用しています。その理由は、今までの普通賃貸借契約では、家賃滞納や入居者ルールを守らない不良入居者がいた場合でも、立退き料を支払わうか裁判所の許可(ほとんど不可能)がない限り契約解除できないからです。その結果、不良入居者が住み続けることになり、逆に優良入居者が出て行くことになりやすい物件になります。確かに、不動産業者の間では「定期借家契約では入居者が獲得できない」という思い込みがあることは知っています。しかし、「不良入居者がいない物件」の方が、優良入居者を囲い込むには有効です。また、大家さん自身のリスクはかなり低減できるでしょう。


●ダイヒョウ株式会社の『不動産管理委託サービス』

オーナーとダイヒョウ株式会社は管理委託契約を締結します。

①貸したい方の代理人として、一切の管理業務をお受けします。

賃借人の募集、入居審査、賃貸借契約、賃料集金、オーナーへの賃料送金、貸室トラブル対応、退去手続き、必要に応じて居室の修繕など、通常オーナーの行う貸室の管理代行業務を受託します。

【ご料金】初回ご登録料:賃料の1ヶ月分と消費税。月額:賃料の5%と消費税。

②賃借人の募集、入居審査、賃貸借契約、賃借人からの連絡取り継ぎ業務を受託します。

【ご料金】初回ご登録料:賃料の1か月分と消費税。

※管理のご依頼に際し、オーナーとダイヒョウ株式会社は管理業務委任契約を締結いたします。


●管理委託契約のためにご準備いただくもの

        1. 登記簿謄本(3ヶ月以内のもの)
        2. 貸室の間取り図
        3. マンションの場合は管理規約のコピー
        4. 初回ご登録料
        5. 共有の場合は共有者の委任状

●不動産管理委託に関するご連絡事項

①貸室の契約更新業務は、賃料の1/2ヶ月分と消費税となります。 ②定期借家契約の再契約業務は、賃料の1/2ヶ月分と消費税となります。 ③業務の報酬計算の基準となる賃料は、賃料、管理費などの合計金額です。

≪ 管理業務の流れ ≫

ダイヒョウ株式会社がオーナーの代理人となる管理業務の流れ

              1. 貸室の確認:貸室を確認いたします。
              2. 賃料を決定:オーナーと相談の上、適切な賃料・契約条件を決定します。
              3. 入居者募集:ホームページ・各種インターネット媒体・広告媒体での募集
              4. 入居審査:ダイヒョウ株式会社の規定により審査
              5. 契約業務:契約はダイヒョウ株式会社が代理で行うこともできます(契約費用の授受と清算)
              6. 管理業務:敷金の保管をダイヒョウ株式会社が行うこともできます。
              7. 賃料徴収(オーナーへ送金)・貸室トラブルに専門家が対応。
              8. 契約更新:契約書の作成・賃料改定の相談。
              9. 退去業務:解約届けの受理・退去立会い・敷金の清算・貸室の修繕とクリーニング。

 



≪ 借りたい方へ ≫

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【不動産の上手な借り方】

①【条件の整理】:希望に合った物件を探すために、条件を整理しましょう。

・ 転居期日・予算・エリア・駅・駅からの距離・間取り・広さ・外せない条件など。

・ お部屋探しは転居の40日前くらいからが適当です。

②【メールを送る】:ダイヒョウ株式会社へメールを送りましょう。

・ ご希望の条件をお送りください。適合した情報を折り返しご紹介します。

③【物件を見に行く】:物件を見に行きましょう。

・ 気に入った物件を見に行きましょう。

④【申し込む】:入居申し込みをしましょう。

・ 入居申し込み書には連絡先・勤務先・年収などを記入します。

・ 連帯保証人の連絡先・勤務先・年収も記入します。

⑤【契約する】:賃貸借契約の締結

・ 住民票・印鑑証明・身分証名証・印鑑・契約金を持参します。

・ 重要事項の説明を受け、契約を締結します。

⑥【転居する】:転居の準備を始めます。

・ ガス・電気・水道の手続き、住民票の移動などの手続きをお忘れなく。

※賃貸借契約の流れについてご不明な点がございましたら、何なりとご相談ください。

>> 徳島不動産情報局「阿波スタイル」賃貸物件の検索

≪ 借りたい人のQ&A ≫

賃貸借契約についてよくあるご質問にお答えします。

【借りる前】

Q:物件探しはどのくらい前から? 【答え】あまり長いのもあまりに短い期間もよくありません。お引越し40日前からが適当でしょう。

Q:賃料は収入の何パーセントくらいがいいですか? 【答え】収入によって違いますが20%から30%くらいまでが適正でしょう。

【借りている時】

Q:ピアノを置きたくなりました。 【答え】ほとんどは集合住宅に楽器は不向きです。上下左右に音が響きます。このため許可がない場合はおくことはできません。

Q:ペットを飼いたくなりました。 【答え】ペットを飼うときは必ず貸主に相談し許可を得ます。禁止されている場合は飼うことはできません。他の入居者とのトラブルの原因になりますし、契約破棄される可能性もあります。

【退去時】

Q:退去時の手続きについて教えてください。 【答え】契約書に退去届けの出し方について記載があります。多くは退去日の1ヶ月前に書面で届けます。一ヶ月に満たない賃料の場合は日割り計算で賃料を清算します。金額については不動産管理会社に問い合わせましょう。

Q:原状回復の費用はどのくらいですか? 【答え】原状回復とは入居したときの状態に戻してもらうことです。この場合、自然な磨耗などは含まれません。借りている人の過失・汚損・破損・生活習慣による汚れなどは原状回復の対象になります。入居中は善良な管理者として貸室を使用しましょう。原状回復に関する費用は、敷金より差し引かれ敷金をお返しします。

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徳島県知事許可(2)2765号

社団法人 徳島県宅地建物取引業協会

ダイヒョウ株式会社

〒779-3208 徳島県名西郡石井町高原中島452番地

Email: office@daihyo.co.jp

 

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