不動産のセオリー：カテゴリー
「自宅」を売る場合の税金の落とし穴！
不動産関連の税制は複雑です。広く知られている「所得控除」や「税額控除」を受けようとすると、実は要件を満たしていないというケースが多々あります。「本宅を売却する場合の3000万円の特別控除」もそのひとつ。3000万円の控除の効果が大きいだけに、些細な事で否認されれば大変です。まずは実例を挙げて解説してみますので、知っておきましょう。
あるおばあちゃんのお話です。20年ほど前に、長年連れ添ったご主人が亡くなりました。長い間一緒に暮らしてきた一軒家の自宅とふるい賃貸アパートを、そのおばあちゃんは相続しました。その後、2000年ごろになっておばあちゃんに大変な事が起こりました。道路を歩いていて転倒し、大怪我をしたのです。若い頃とは違って、高齢者が一度骨を折ってしまうとなかなか完全には回復しないといいます。そのおばあちゃんも入退院を繰り返していました。そして、訪問介護を受けるために、自宅でなく介護にとって好都合である賃貸アパートで暮らしました。しかし、一向によくならないおばあちゃんは、とうとう自宅の一軒家の売却を決意します。
この場合、現在の税制では「3000万円の特別控除」と「10年超保有の軽減税率」を受け猫とができるはずです。当然受けられるものと思い、確定申告しました。しかし・・・！
「マイホーム」は「共有名義にするべきか？」「単独名義にするべきか？」
新婚さんが宅地分譲やマンションなどを購入する場合、よく迷われるのが「共有名義にするべきか？」「単独名義にするべきか？」です。別に恋愛結婚だから「共有」、お見合いだから「単独」というような単純な話ではありません。
数年前には「熟年離婚」も取り沙汰され、ドラマにまでなっていました。これからも離婚をめぐる財産分与に関しての税制にも注意をしたいものです。
ある夫婦のお話です。１９８５年にマンションを購入しました。その夫婦はマンションの名義を共有名義にしました。しかし、実際は頭金をはじめ住宅ローンの支払いは全て旦那さんが払っていました。２００５年に二人は残念ながら離婚することになりました。、奥さんは共有持分を放棄し、旦那さんに所有権を移転する登記を行いました。当然、その夫婦が住んでいた自治体は、旦那さんに不動産取得税を課税しました。「自分が買った不動産にもかかわらず、便宜上だけで共有にしていた」と旦那さんは怒り心頭です。さっそく国税へ不服審査請求の訴えを起こしました。しかし、不服の申立ては認められず、却下されてしまいました。
この旦那さんは大きな誤解をしています。 「不動産取得税」 は、 「土地や建物を実質的に取得した時点で課税される」というのが原理原則だということを・・！
図のように、協議離婚をした結果、離婚の条件として旦那さん名義の土地を半分移転したケースで見てみることにします。
都道府県別 空室率の調査結果！
「空室」。
この言葉ほど大家さんを震撼させる言葉はありません。
その理由は、銀行の借入金は決して待ってくれないからです。
にもかかわらず「空室」であれば、当然、家賃は誰も払ってくれるはずもありません。にもかかわらず、固定資産税はかかり、最悪の場合、大家さん自らがほかで稼いだお金をその返済にあてなければなりません。
ほかに収入がある人は良いでしょうが、そのような収入がない人はたまったものではありません。ですから、いくらレバレッジ(資金がなくとも他人のお金で投資できる)を利かせることができるアパマン経営で、全額借入れが危険であるというのはこの部分です。
今回、全国の都道府県別空室率が発表されました。
総務省統計局の住宅土地統計調査結果です。前回から数えると５年ぶりになります。
今すぐ、あなたの県の数字を下記から調査してみてください。おそらく、背筋が凍りつくことになるでしょう。
都道府県別で、空室率が３０パーセントを超えている県が９都道府県もあります。また、２０パーセントを超えている県は２６都道府県もありました。
今後、職を求めて「入居者層の関東一極集中」や円高を背景にした「製造業の海外移転」も懸念されます。ですから、地方ではますますこの空室率は問題になるのは間違いありません。
ＨＯＭＥ'Ｓ不動産投資「見える賃貸経営」
世界一カンタンな計算式
「知識」とは、本を読んだり、セミナーに参加したりして左脳に詰め込むものです。
私たちは小さな頃から机に座って、さまざまな「知識」を左脳に詰め込んできました。
興味を感じるものだけでなく、興味を感じないものまでさまざまです。
それは試験でよい点を取るためだったり、親や先生に褒められたいがために・・・！
では、その間、右脳はなにをしていたのでしょう・・・？
「右脳」はインスピレーションであるとか、
感受性や色の感じ方などの直感的な部分が担当です。
それに忘れてはならないのが、「右脳」は「夢」や「潜在意識」を担当しているということです。
「左脳」は「顕在意識」。「右脳」は「潜在意識」。
「左脳」に詰め込むだけ詰め込んだ「知識」は、
「右脳」の強い「潜在意識」とスパークして「知恵」になります。
今回は「世界一カンタンな計算方法」を解説したいと思います。
この計算式は、あなたが不動産と係わり合いを持つのであれば、
絶対に役に立つのは間違いありません。
持ち家と賃貸はどちらが得か？
日本のあるところに、アパート住まいのＡさんとＢさんがいました。ＡさんとＢさんがそれぞれ現金で3000万円を持っていたとしましょう。Ａさんは、その3000万円で迷わずマイホームを買いました。Ｂさんは、その3000万円で有価証券を買いました。ＡさんとＢさんの違いは、資産をストック資産である不動産で持っているか、それとも流動資産である有価証券で持っているかだけで、総額は変わりません。この二人の優劣は、それぞれの資産が収益を生み出すかどうかで判断されます。これが会計の考え方です。
「心理の錯覚」には気をつけよう！
その理由は、金融、不動産、建設業界など、日本経済の屋台骨を支える大きな業界が「家を持つ事の大切さ」や「一国一城の素晴らしさ」などのマインドコントロールをすることで莫大な利益を得てきたからです。
各種の世論調査結果のほとんどは、不動産を高値掴みしてしまった人達を除いて、「家を買って良かった！」という自己肯定の回答が多く、いくら終身雇用崩壊の雇用不安の時代であってもまだまだマイホーム派は賃貸派よりも多い傾向があります。
しかし、普通のサラリーマンにとって、家を買うということは年収の４倍～５倍もの借金を背負うという事であり、一生涯稼ぎ出す賃金の２割～３割にも達する商品を購入するということです。にもかかわらず、「家を買って良かった！」というサラリーマンの人が多いのは、どのような理由なのでしょうか？
その答えは「心理の錯覚」でしかありません。人生を左右しかねない重大な局面では、「支払った代償の大きさを正当化する！」というのが人間心理学のセオリーです。
それは、「１００円ショップ」で不具合のあるくだらないものを衝動買いした時に「私バカよね」と反省できた人も、マイホームのような想像できないほどの高額商品の場合は反省できなくなるということです。
確かに、日本の国のGDPを両輪は設備投資と消費です。その中でも消費の雄である「新規住宅着工件数」は、外交的にも日本の発言力の源です。しかしながら、「新規住宅着工件数」が平成７年の半分程度にまで落ち込んでしまっています。現在、国もそれを維持する為に「住宅ローン減税」や「相続時清算課税制度の緩和」などの施策を打ち出しています。また、１棟１００万円も補助する「長期優良住宅支援制度」なるものまで出てきました。
一方、相対取引である不動産の値段も下落し続けています。特に地方ではその金額はおそらく底だといえるレベルにまで落ち込んでしまっています。
「底買い」で少しでも投資額を少なくするのが投資の鉄則。マイホーム取得も一種の自分への投資だと考えると、ここ数年が買いどきなのかもしれません。ただし、「心理の錯覚」というのも忘れてはいけませんが・・・！
