住宅購入・資産運用の基礎知識

新婚さんが宅地分譲やマンションなどを購入する場合、よく迷われるのが「共有名義にするべきか？」「単独名義にするべきか？」です。別に恋愛結婚だから「共有」、お見合いだから「単独」というような単純な話ではありません。

数年前には「熟年離婚」も取り沙汰され、ドラマにまでなっていました。これからも離婚をめぐる財産分与に関しての税制にも注意をしたいものです。

ある夫婦のお話です。１９８５年にマンションを購入しました。その夫婦はマンションの名義を共有名義にしました。しかし、実際は頭金をはじめ住宅ローンの支払いは全て旦那さんが払っていました。２００５年に二人は残念ながら離婚することになりました。、奥さんは共有持分を放棄し、旦那さんに所有権を移転する登記を行いました。当然、その夫婦が住んでいた自治体は、旦那さんに不動産取得税を課税しました。「自分が買った不動産にもかかわらず、便宜上だけで共有にしていた」と旦那さんは怒り心頭です。さっそく国税へ不服審査請求の訴えを起こしました。しかし、不服の申立ては認められず、却下されてしまいました。

この旦那さんは大きな誤解をしています。　「不動産取得税」　は、　「土地や建物を実質的に取得した時点で課税される」というのが原理原則だということを・・！

図のように、協議離婚をした結果、離婚の条件として旦那さん名義の土地を半分移転したケースで見てみることにします。

購入時に「夫と妻の共有名義」と「夫の単独名義」の場合、どちらのケースもともに離婚したとすると、 「離婚による財産分与は贈与税は非課税」 という原理原則は双方とも当てはまります。

しかし、 「夫と妻の共有名義」で妻名義の不動産を夫に移転した場合には、 「不動産を取得した」ということで「不動産取得税」がかかります。

一方、　「夫の単独名義」の場合、「離婚を気に分割した」ということになり夫に譲渡所得税はかかりません。

ただし、「夫と妻の共有名義」の場合は、頭金や住宅ローンの支払いを「共に負担」しているという事実が必要ですし、　「夫の単独名義」の場合は「夫のみが負担」という事実が必要です。ですから、共稼ぎの場合の収入と支出をどのように管理しているかも大切な要素です。

財務省は昔の大蔵省時代と比べ、「バブルを招いたという失敗」で金融や保険など、大きな権限を取り上げられてしまいました。ですから、現在は税金だけに力を入れています。そう、取る事ばかりに力を入れていますので注意が必要です。

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